宝牛E配
文/北京进深 严明会
上周，住总地产召开了2025年年中工作会。
对各项任务指标完成度，董事长刘连福用了五个字：较好的完成。
这五个字用得很谨慎，一方面说明住总上半年成绩及格了。但也隐晦表明，有些项目的完成度不是那么好。
取证一年来，昌平清樾府的成绩单，或许是刘连福心里的一个疙瘩。
截至目前，清樾府完成网签161套，全盘去化率11.6%，成交均价42834.52元/平米，成交金额6.5亿元。
而在去年8月份开盘时，清樾府对外宣传劲销8.5亿元、成交159套。眼下，时间过去快一年，项目公司董事长宋磊才勉强兑现了开盘承诺。
这个项目单单拿地就花了35亿现金，地价覆盖率为18.57%。
一百来套的成交量，还是宋磊靠“以价换量”争取来的。
取证后的去年7月至10月，清樾府网签一直“挂0”。
这是怎样的水平？一般北京楼盘，在开盘1-2个月，正常认转签是40%的折损率。
直到11月，清樾府网签终于破0，单月成交12套，成交均价46,225元/平米。
紧接着，该项目的成交量却在走下坡路，12月网签4套。今年1月，更是只网签了1套。
宋磊只能使出降价的杀手锏。
2月，清樾府终于有了起色，网签了29套，但成交均价来到了40,949元/平米，相较于5.6万元/平米的销售指导价，打了73折。紧接着3月，网签42套。
但道理摆在那里，市场总是买涨不买跌的，越降越卖不出去。
近几个月来，北京气温蹭蹭蹭上涨，清樾府的成交热度却降温了。6月，它仅网签了14套。
网签慢，现金流就差，这是连锁反应。
去年11月，项目公司佰昌房地产向中国工商银行北京望京支行、中国农业银行北京朝阳支行申请银团贷款，金额为26亿元，用于清樾府项目开发建设。
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实际上，宋磊也是位拼命三郎，他亲自带队宝牛E配，与规划科、实施科对接沟通。
团队小伙伴经常连夜修改图纸和方案册，确保次日反馈审核人，最终从拿地到取得规划许可证仅用时103天，比周边竞品提前1-2个月。
宋磊也确实做到了“住总速度”，清樾府实现了“当年拿地、当年开工、当年封顶”。
在清樾府项目上，宋磊花了很多心思，住总地产则砸了不少真金白银。
例如，0004、0013地块园林绿化工程，分别斥资了703.7224万元、1503.6761万元。甚至连清樾公园绿地园林绿化工程，它也砸了1290.1363万元。
此外，清樾府项目设计请的是北京维拓时代建筑设计股份有限公司，花了1704.317万元。
虽然它一直在抢跑集团内部其他项目，但清樾府的卖房表现却“失速”了。
一份住总地产的跟踪评级报告显示，截止2025年3月底，清樾府以5%去化率，排名公司在售项目去化率的倒数第一。
排名倒数第二的是，跟它同在去年8月开盘的顺义芳华里，去化率21%，远远将清樾府甩在身后。
当然，宋磊或许也有一个理由，去化率垫底，是因为清樾府盘大。
时间回溯至2024年2月，住总置业在昌平，以底价35亿元摘得CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块，即清樾府，楼面价2.49万元/平方米，住宅指导价为5.6万元/平方米。
这块地，也是刘连福担任住总置业董事长期间拿下的。包括3个住宅子地块，建面约14.02万㎡，规划62栋住宅，共1392套房源。
按照现在宋磊的卖房速度，清樾府还要好几年才能卖完。
但体量大，并不是去化不佳的借口。在昌平，城建发展国誉燕园的体量也不小。
单单国誉燕园一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，目前网签1103套，去化超六成。
不仅在住总地产内部是倒数第一，清樾府在昌平的日子也并不好过，它面临众多强敌。
目前，在售的有北京国贤府一期和二期、星耀未来、观堂府三期、中海寰宇未来、嘉境里、国誉燕园一期和二期朗润、梧桐星城、龙湖观萃、中海未来之境等。
其中，清樾府周边主要在售新盘为梧桐星宸。
梧桐星宸主力户型均为85-103㎡三居，指导价5.5万元/㎡。目前网签731套，去化六成左右。
位置方面，梧桐星宸离地铁更近，距沙河高教园地铁站直线仅600米，交通出行较为便利，配套与城市界面也相对较好。
下半年，越秀联合体的北四村双子也会面世。新拍地的会有南邵板块的0033地块组合，与东小口三地块。
如此一来，昌平楼市也迎来了巨量供应——有上万套，堪比丰台。不得不感叹，昌平开发商真的越来越难了。
面对强敌环伺，清樾府把“低密”作为卖点，它的容积率只有1.25。
但在一些购房人眼中，清樾府非常“低密”，非常没人，非常荒凉，配套不会太多，建设速度不会太快，短期内没车大概率不中。
据了解，该项目近北六环路，距离沙河高教园站1.5公里左右，需依赖共享单车或社区班车，通勤不便。
而且周边商业、医疗资源匮乏，最近的大型商场是4公里左右的海淀大悦城，日常生活便利性较差。
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眼下，京城遍地好房子，赠送面积感人，将南北阳台变室内面积。除了阳台，越拉越多昌平新盘还有风雨连廊、首层架空等“好房子”元素。
相比市场上“好房子”，清樾府产品力不足，得房率不占优势，户型也暗藏不少槽点。
以86㎡起步户型为例，三房两厅双卫，南向飘窗3.5㎡全赠送，北向设备平台也有将近3㎡。
但是这种狭长户型，普遍存在客厅太大，卧室过小的问题。
北向的两个房间，东边的小卧室7㎡；西边的书房只有6.6平米，放一张床之后就不剩什么空间了，真的只能做书房。
更大的88㎡户型，主卫变成了暗卫。88㎡得房率方面，例如1#3单元-202为77.87%。
更迷惑的是，99㎡、103㎡户型的客厅面宽仅3.7㎡，还不如86㎡、88㎡的客厅面宽。而且入户门正对北向卧室，缺乏私密性，还影响居住体验
其中，103㎡主卫的飘窗设计成了“显眼包”，淋浴房与飘窗并存，是洗澡可以坐下休息用，当这是公共澡堂？
126㎡户型的大门正对厕所。“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。
而且该户型明明可以做四叶草户型（北向卧室-厨房-卧室），现在偏偏弄成厨房-卧室-卧室，导致做不了餐客厨一体化，还影响室内采光。
131㎡户型终于做成了四叶草，但仍存在大门正对厕所，而且两个卫生间都有飘窗。客厅面宽4.2米，仅比主卧面宽大了0.1米。
142㎡顶配户型是四室两厅两卫，按理说这个面积段应该做三个卫生间，比较合理。家里人一多，早上两个厕所根本不够用。
该户型做到了动静区分离，西区是餐客厨和活动室，东区是卧室。但尴尬的是，客人如果要去洗手间，得跑到东区。
而且都顶配了，主卫也不配一个双台盆和浴缸？
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